Коронавирус сильно изменил многие сферы. Из-за пандемии ряд активов и даже целые сегменты рынка недвижимости потеряли в ликвидности. Другие, наоборот, доказали надежность и прибыльность.

Непотопляемым активом для инвестиций остался готовый арендный бизнес или ГАБ. Торговое помещение с правильным арендатором − продуктовым ритейлером, аптекой, пунктом самовывоза – стало синонимом прибыльного и надежного вложения средств.

При этом, говоря об инвестициях в ГАБ, абсолютное большинство представляет покупку готового объекта с работающим там арендатором. Однако немногие знают, что сегмент данной моделью инвестиций не ограничивается. Существуют другие варианты вложения средств с доходностью значительно выше, чем у классических ГАБ-ов. Прибыль в 30%, 40% и даже 50% годовых – реальные цифры сегодня.

Как работает модель инвестиций в ГАБ 2.0 и какие проекты для вложения средств можно найти прямо сейчас на столичном рынке недвижимости журналу «Рентавед» рассказал Роман Лебедев, руководитель отдела по работе с инвесторами ИФГ Agastone.

Инвестиционно-финансовая группа Agastone успешно работает на рынке более 11 лет, оказывая услуги по реализации готовых инвестиционных решений, управлению финансами и недвижимостью. В портфеле компании более 300 реализованных инвестиционных проектов на общую сумму свыше 150 млрд рублей.

Как работает классическая модель инвестиций в готовый арендный бизнес – понятно. Инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости с уже имеющимся арендатором в лице продуктового или непродовольственного магазина, заведения общественного питания, салона красоты, медицинского центра, офиса, заведения сферы услуг и т.д. Арендатор связан с помещением долгосрочным договором аренды, обычно на 7-10 лет, в котором четко прописаны арендные ставки, величина ежегодной индексации, порядок оплаты и прочие условия.

Соответственно сразу понятен уровень дохода, который равен величине арендных выплат за вычетом операционных расходов. Сегодня в Москве средняя годовая доходность инвестиций в ГАБ находится в диапазоне 10-15%, а срок окупаемости варьируется от 6 до 15 лет.

ГАБ-ы столичного рынка

Например, прямо сейчас в столице можно приобрести ГАБ с доходностью более 12,5% годовых с якорным арендатором в лице магазина федеральной сети «Пятерочка». На проезде Черепановых,17А инвесторам предлагают двухэтажное отдельно стоящее здание общей площадью 866 квадратных метров.

Требуемый объем инвестиций в актив – 100,8 млн рублей. Ежемесячный доход – 1,05 миллиона, годовой – 12,6 миллионов.

Таким образом, чистая доходность составит 12,5% годовых при полном возврате инвестиций за 8 лет.

Предлагаемое помещение соответствуют всем параметрам ликвидного объекта торговли. Оно расположено в пешей доступности от двух станций метро – «Коптево» и «Лихоборы», окружено большим жилым массивом. Витринные окна, собственная парковка, высота потолков от 3,5 до 4 метров. Все коммуникации подведены. Выделенная электрическая мощность – 149 кВт.

Ознакомиться с подробными характеристиками ГАБ

При более скромном бюджете – 59 миллионов рублей – можно приобрести готовый арендный бизнес на Ленинском проспекте, 82/2. Здесь инвесторам предлагают более доходный, почти 14% годовых, но более рискованный ГАБ, ─ помещение с арендаторами площадью 493 «квадрата» на цокольном этаже многоквартирного жилого дома.  

Месячный арендный доход инвестора ─ 665 тысяч рублей, то есть 7,98 млн в год. Таким образом, доходность инвестиций составит 13,5% при сроке окупаемости в 7,5 лет.

Арендаторами объекта выступают мини-гостиница на 213 кв. м и магазин строительных товаров «Моспаркет» площадью порядка 270 кв. м.

Объект оборудован тремя отдельными входами. В 50 метрах расположена остановка общественного транспорта, в пешей доступности сразу четыре станции подземки. Вокруг – огромный жилой массив.  

Ознакомиться с подробными характеристиками ГАБ

Как работают ГАБ 2.0 инвестиции

Суть модели схожа с инвестициями в покупку новостройки на ранних стадиях строительства или модели build-to-suit в складском сегменте. Инвестору предложен строящийся или реконструируемый объект недвижимости, на который уже заключен долгосрочный предварительный договор аренды с арендатором – магазином, мини-гостиницей, заведением сферы услуг.

Инвестиции в строящиеся ГАБ-ы более доходны и позволяют использовать две стратегии получения прибыли.

Первая предполагает перепродажу бизнеса после ввода объекта и заезда арендаторов. Доходность такой стратегии может достигать 30-50%. Причем цикл строительства обычно не превышает года.

Вторая рассчитана на получение арендного дохода после заезда арендатора, как в классической модели готового арендного бизнеса. В таком случае уровень доходности будет выше за счет более низкой стоимости покупки бизнеса на этапе реализации.

Например, сейчас инвесторы могут принять участие в одном из девелоперских проектов компании Agastone. Проект предполагает редевелопмент резиденции «Чайка» – трех корпусов апартаментов и двух коттеджей практически в черте Москвы. Курорт строят в поселке Десеновское в живописном месте – в окружении речки и лесного массива. При этом объект находится всего в 5 км от МКАД.

Инвесторам доступны две стратегии вложения средств в актив. В первом случае рассматривается продажа проекта в текущем состоянии за 82 млн рублей. Альтернативный вариант заключается в совместном поэтапном инвестировании в редевелопмент резиденции. Сумма инвестиционных вложений будет разделена на 3 транша и составит 50 млн рублей. Вложения принесут инвестору 46% долей на собственность всего проекта.

Итоговая стоимость резиденции после реконструкции составит 229,38 миллиона рублей. Доходность инвестиций составит порядка 101%.

Ознакомиться подробнее с доступными сегодня готовыми инвестиционными решениями.

Таким образом, основная суть инвестиций в проекты формата ГАБ 2.0 заключается в более высокой выгоде за счет входа в проект на ранних этапах строительства. Плюс у инвестора расширяется диапазон стратегий вложения средств – к арендной модели добавляется спекулятивная.

Узнать подробнее о возможных вариантах инвестиций в ГАБ и строящиеся инвестиционные проекты в Москве и Подмосковье можно здесь.

Ранее эксперты рассказали, как заработать до 100% годовых, инвестируя в реновацию зданий.